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Bientôt propriétaire: 5 bons "coûts" immobiliers à saisir!

Bientôt propriétaire: 5 bons

Dès le plus jeune âge, l'immobilier nous fait de l'œil. Pas étonnant, car il se montre très séduisant comme investissement. Il est difficile de résister à un coup de cœur sans trop avoir épargné ! Voilà 5 approches pour acheter à moindres frais.

Rassurant, élégant, intéressant… les adjectifs pour qualifier l'immobilier ne manquent pas ! Autant de raisons qui font qu'il exerce un réel pouvoir de séduction sur les jeunes acheteurs. Il attire fortement ceux qui veulent amortir leur logement le plus tôt possible tout en profitant d'un coût de crédit très compétitif. Il sait aussi faire de l'œil aux primo-investisseurs qui voient l'occasion de capitaliser et de générer une belle rentabilité comparé aux placements financiers. D'autant plus en temps de crise où la pierre sait user de son statut de valeur refuge pour séduire.
Preuve que « ça match », une étude des Notaires de France nous apprend que l'âge moyen du premier achat immobilier intervient à 32 ans. Mais le pic d'acquisition se situe entre 25 et 30 ans, avec 41 % des personnes qui achètent dans cette période. À titre de comparaison, les dernières enquêtes sur le sujet plaçaient plutôt l'accession à la propriété entre 35 et 38 ans ces dernières années.
Des motivations pour acheter largement encouragées par rapport à ce que représente le coût d'une location. Notamment dans les grandes agglomérations où les millénials - âgés de 25 à 39 ans - s'aperçoivent qu'ils peuvent accéder à la propriété pour le prix d'un loyer, tout en bénéficiant d'une surface presque doublée.
Cette flamme pour l'acquisition immobilière se voit largement entretenue par la compétitivité des crédits immobiliers. Quelles que soient les durées, les taux se situent toujours à des niveaux records, de 0,97 % sur 15 ans, 1,10 % sur 20 ans ou encore 1,35 % sur 25 ans selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA.
Et dans le contexte de crise sanitaire actuel, le désir de se cocooner dans un intérieur douillet ne peut qu'être renforcé. Ce qui s'accompagne d'une forte envie d'appartement avec terrasse ou de maison avec jardin. Par exemple, le département de l'Yonne a vu la part d'acquéreurs franciliens progresser de 27 % sur un an au troisième trimestre 2020, selon le bilan immobilier 2020 des Notaires de France. Compte tenu de cette belle cote d'amour entre les jeunes Français et l'immobilier, il nous a paru intéressant de voir comment il faut agir pour acheter un bien sans trop se ruiner. Voilà cinq approches qui peuvent néanmoins se pratiquer à tout âge. Avis aux amateurs…

1er bon coût : la maison à relooker

Comme on le dit souvent « l'habit ne fait pas le moine » et cela vaut aussi pour les maisons que l'on retrouve à la vente. Certes, les biens les plus flatteurs, où il suffit de poser ses valises, ne manquent pas de charme. Cependant, ils font payer plus cher leurs prestations. D'autres produits sur le marché immobilier nécessitent d'être rafraîchis mais constituent néanmoins de belles opportunités. La qualité de leur bâti et les matériaux utilisés méritent que l'on s'y intéresse. D'autant qu'ils permettent de devenir propriétaire pour un budget bien plus serré.
Quelles économies réaliser ? Pour une maison où il faut envisager de revoir la décoration intérieure, aménager la cuisine, moderniser la salle de bains, créer des placards… le bien se voit décoté d'environ 30 %. Sur une maison de 180 000 €, cela représente tout de même une économie de 54 000 €. Une gain appréciable lorsqu'il s'agit d'aller négocier son prêt immobilier. Ce nécessaire rafraîchissement ne doit pas constituer un frein dans la prise de décision finale. En effet, la valeur réelle d'un bien repose largement sur la qualité de son emplacement, comme le répètent les notaires. Dès lors que la maison se situe à proximité des écoles, des commerces, des axes de transport, elle dispose de tous les atouts pour voir sa cote s'apprécier.
Quelles aides pour rénover ? Bonne nouvelle en 2021 puisque tous les propriétaires occupants peuvent bénéficier de MaPrimeRénov'. Un dispositif qui donne les moyens, selon ses revenus, de mener à bien une rénovation énergétique grâce à une aide financière.

Le Coup de cœur ?
Une maison des années 75 - 80 construite avec des matériaux de qualité, murs en pierre, couverture en ardoises… Elle bénéficie en outre d'un pouvoir isolant satisfaisant puisque sa conception obéit à la première réglementation thermique qui date de 1974 !

2e bon coût : les ventes digitalisées

À vous les bonnes affaires grâce à la plateforme 36h immo qui propose des biens à la vente selon un principe d'enchères en ligne. Avantage : les biens se voient mis à prix 20 à 30 % moins cher que leur valeur sur le marché.  
Comment traquer les bons coups ? Avec 36h immo, c'est le meilleur offrant qui remporte la vente. À défaut, celui qui présente le plan de financement le plus séduisant. Deux critères qui ne donnent pas forcément l'avantage aux jeunes acheteurs. Sauf à s'intéresser à des secteurs plutôt ruraux épargnés par la tension immobilière qui caractérise les grandes agglomérations. Dans ces conditions, les acheteurs moins nombreux ne se déchaîneront pas pour faire monter les prix.
Résultat, des biens de qualité se voient adjugés en dessous de leur valeur de marché.
Avantage de la formule, 36h immo permet de signer dans un délai record de 30 jours environ. Pour le plus grand bonheur des acquéreurs qui bénéficient en plus de l'accompagnement juridique du notaire, car ce dernier rédige le compromis de vente en vue de la signature de l'acte authentique.

ON A FLASHÉ…  pour le site www.36h-immo.com qui regroupe l'ensemble des biens proposés en vente interactive par des notaires de toute la France. À l'instar de cette ferme rénovée de 110 m2 habitables sur 2 380 m2 de terrain qui s'affiche à un prix de départ de 149 800 € et se situe sur la commune de Concèze en Corrèze (19) !

3e bon coût : les projets à 0 % d'intérêt

Pour limiter son budget, il faut aller chasser les meilleures conditions de financement.  Et les occasions de ne pas rentrer bredouille ne manquent pas avec les prêts à taux zéro ou 1 % logement.
S'ils profitent à un maximum de primo-accédants, leurs montants se voient calculés en fonction des ressources du ménage et de la localisation géographique du projet.
Comment obtenir les meilleurs taux ? Les bons plans se trouvent d'abord du côté du prêt à taux zéro (PTZ). C'est une opportunité de financer son projet à moindre coût. Les acheteurs ne doivent pas hésiter à en bénéficier. Voici les conditions :
? faire construire ou acheter un logement neuf sur l'ensemble du territoire national ;
? prévoir de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du montant de l'opération, s'il s'agit d'un logement ancien situé en zone B2 ou C (villes de moins de 50 000 habitants) ;
? ne pas avoir été propriétaire de son logement au cours des 2 dernières années ;  
?    respecter des plafonds de ressources, par exemple pour un ménage de 2 ou 4 personnes

Plus de détails sur : www.economie.gouv.fr/particuliers/PTZ-pret-taux-zero
Dans ces conditions, le PTZ donne droit à :
? un prêt représentant jusqu'à 40 % du prix du logement ;
? une durée de remboursement de 20 à 25 ans avec une période de différé de 5, 10 ou 15 ans sans rembourser le PTZ.
Comme une bonne nouvelle n'arrive jamais seule, le PTZ peut être cumulé avec le prêt Action Logement. Il s'agit d'un prêt à taux réduit, de 0,5 %, qui permet de financer une acquisition ou une rénovation pour un montant maximum de 40 000 € et un remboursement de 25 ans maximum.
Pour les amateurs de vieilles pierres, n'oublions pas que l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) facilite la rénovation énergétique des logements anciens. Il donne droit à jusqu'à 30 000 € à condition de réaliser 3 travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale. Cela peut concerner par exemple l'isolation de la toiture, des murs extérieurs, le remplacement des fenêtres. Condition à remplir : la maison ou l'appartement doivent être déclarés comme résidence principale et avoir été achevés avant le 1er janvier 1990.

BON PLAN. Pour bénéficier d'un prêt à taux zéro le plus généreux possible, jusqu'à 40 % du projet, il vaut mieux envisager un achat immobilier dans le neuf au sein des grandes agglomérations (zone Abis, A, B1).
Dans les secteurs plus péri-urbains ou ruraux (zone B2 et C), il convient de privilégier une acquisition dans l'ancien.

4e bon coût : les biens à transformer

Commerces, bureaux, ateliers… voilà des biens qui peuvent prétendre à de belles réhabilitations. Avantage, ils profitent de beaux emplacements au cœur des villes, à proximité des écoles et des services, et ils se prêtent aux besoins d'une famille. Par ailleurs, certains se négocient pour des budgets défiant toute concurrence sur le marché.
Quelles transformations envisager ? La piste des biens à transformer doit attirer l'attention des acquéreurs. Surtout sous le prisme de la crise sanitaire qui va accélérer le processus. Avec le boom du télétravail, une part grandissante d'immeubles pourraient se reconvertir en habitations. Avant de se lancer dans l'aventure, quelques précautions s'imposent du côté de l'acheteur :

  • se renseigner auprès de la mairie pour connaître le plan local d'urbanisme (PLU) et voir si la transformation est envisageable ;
  • demander un permis de construire ainsi que l'aval de la copropriété lorsque les travaux modifient la façade ou la structure porteuse ;
  • aménager la fiscalité pour ne plus être redevable de la contribution économique territoriale. Ainsi, l'impôt foncier sera calculé sur la nouvelle valeur locative cadastrale, différente pour une activité professionnelle ou un logement.

Dans ce genre de projet, place à l'originalité architecturale avec  de belles hauteurs sous plafond, des toitures avec verrières, des charpentes avec poutres métalliques apparentes, des murs en brique… Ces anciens locaux commerciaux offrent des volumes et des matériaux impossibles à trouver dans des logements standards. Ils se négocient environ 20 % à 40 % moins cher qu'un appartement en rez-de-chaussée, mais il faut rajouter le coût des travaux.

ON AIME… le site immonot qui propose une rubrique « Fonds et murs commerciaux » avec des centaines de biens de caractère qui ne demandent qu'à être repris ou transformés.

5e bon coût : l'achat en viager

Une grande maison à petit prix que l'on accepte de partager avec l'ancien propriétaire, c'est une des opportunités du viager  dit "occupé". Quelles précautions pour trouver la perle rare ? Prenons un appartement d'une valeur de 150 000 € et une espérance de vie de 15 ans du vendeur à titre d'exemple. Selon l'expert du viager,
Michel Artaz, le prix comprend un bouquet de 30 000 € et une rente de 400 € par mois.
Aux côtés du viager traditionnel, nous observons le développement de ventes avec paiement au comptant. Cela revient à verser en une seule fois la valeur occupée du bien. Dans l'exemple ci-dessus, elle s'élèvera à 83 000 € à régler au comptant.

CONSEILS. Un achat en viager repose sur des modalités de calcul qui doivent être définies par un professionnel habitué à ce type d'opérations. Le notaire reste l'interlocuteur privilégié !

Christophe Raffaillac

Dernière modification le 29/03/2021

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